TELEK VÁSÁRLÁSA ELŐTT (IS) NÉZZÜK MEG, HOGY MIT VESZÜNK!

Tulajdonjog tisztázása

Az egyik legfontosabb kérdés egy ingatlan adásvétele során annak tisztázása, hogy a vevő tehermentesen meg tudja-e szerezni az ingatlant. Ha esetleg jelzálogjog, végrehajtási jog vagy egyéb teher van az ingatlanon, szükséges meghatározni, hogy milyen lépéseket kell ahhoz tenni, hogy az ingatlan a vevő által fizetendő vételárból tehermentesíthető legyen. Persze előfordulhat az is, hogy az ingatlant terhelő kötelezettségek meghaladják az ingatlan értékét, ebben az esetben meg kell fontolni az adásvételt.

Ingatlanok adásvétele esetén a megbízott ügyvéd feladata az ingatlant érintő jogok/ tények tisztázása. Az ügyvéd az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett közhiteles adatok alapján tudja csak vizsgálni, hogy van-e akadálya az ingatlan átruházásának. Az ügyvéd feladata, hogy a vele ismertetett helyrajzi számokra vonatkozóan az adásvételi szerződést megszerkessze, azt a földhivatalba benyújtsa. Termőföld esetén szükséges hirdetménnyel az adásvételt közzétenni. Az ügyvéd megbízása alapesetben nem terjed ki az ingatlan térképi adatok alapján történő azonosítására. Ennek oka, hogy ahhoz szükséges lenne az ingatlan helyszíni megszemlélése. Az ügyvédek általában nem vállalják az adásvétel tárgyát képező ingatlan, és azon álló felépítmények térbeli azonosítását.

Az ügyvéd az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatok, tények, jogok alapján tud eljárni. Az eladót legfeljebb csak az adásvételi szerződésben lehet nyilatkoztatni, hogy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonostársáról nem tud, vagy azzal nem rendelkezett. A törvény védi a jóhiszeműen és ellenérték fejében történő tulajdonszerzést. A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér.

Telek és rajta álló felépítmény térképe

Több ingatlan együttes adásvétele esetén keletkezhet az a probléma, hogy ha az eladó és a vevő között vita kerekedik arról, hogy valójában mi volt az adásvétel tárgya. Az ingatlanok, telkek térbeli azonosítását szolgálja a hivatalos térképmásolat. A földhivatalok által vezetett térképtárból elektronikusan 3.500 Ft-os költség mellett lekérhető egy ingatlan térkép másolata, amely alapján az ingatlanok térbeli kiterjedése megismerhető. A térkép 1:1000 méretarányban tartalmazza a telek helyrajzi számát, annak határait, a telken álló, térképeztetett építmények, felépítmények körvonalát, sőt a környező ingatlanok helyrajzi számait is.

Építmények azonosítása

A térképmásolaton feltüntetésre kerülnek mindazon épületek, amelyek építési engedély alapján épültek, és használatba vételi engedély megszerzését követően az épület térképeztetésére sor került. Ha az általunk megvenni szándékozott ingatlanon olyan épületek, felépítmények vannak, amelyek nem azonosíthatók be a térkép másolaton, akkor rendezetlen jogállású ingatlanról beszélünk. Ha esetleg hitel segítségével kívánja a vevő a vételárat részben teljesíteni, akkor a nem térképezett felépítmény nem számít bele az ingatlan hitelbiztosítéki értékébe, és arra esően nem kap hitelt a vevő. A nem térképeztetett épületre a családi otthonteremtési támogatás (CSOK) sem igényelhető.

Nem térképezett épületek problémái

A nem térképezett épületeknek többféle problémája lehet. A nem térképeztetett felépítmény esetén nem ismerhető meg közhiteles forrásból, hogy valójában ki az épület tulajdonosa. Azt gondolhatnánk, hogy az épületnek az a tulajdonosa, aki az ingatlan-nyilvántartásba be van jegyezve. A főszabály, hogy az épület jogi sorsa követi a telek sorsát. Nagyon sok esetben az épületek nem a telek tulajdonos tulajdonában állnak. Lehet, hogy például nem ő építette, hanem a tulajdonában álló gazdasági társaság, vagy éppen közeli családtag épített a telekre. A telek tulajdonosa és az építtető megállapodhat az épület ráépítéséről. Ebben az esetben a telek tulajdonosa és az épület tulajdonosa elválik egymástól. Ráépítő hivatkozhat arra, hogy mivel ő nem részese az adásvételi szerződésnek, ezért az épülete nem volt az adásvétel tárgya.

A nem térképezett épület létrejöhetett építési engedély alapján, de akár jogszabályba ütköző módon anélkül is. Ha egy épület térképezésére nem került sor, annak több oka lehet. Lehetséges, hogy az építtető eltért az építési engedélytől, és túlépített az engedélyben foglaltaktól. Az engedély nélküli építkezés, vagy túlépítés ma már a hatóságok számára viszonylag könnyen ellenőrizhető a rendelkezésre álló légi felvételek alapján. Az építésfelügyeleti hatóság eljuthat oda, hogy egy engedély nélkül épült, és a terület megengedett beépítési százalékát átlépő épületet bontásra ítél.

Építési szabályozási előírások

Egy telek értékét, így használhatóságát alapvetően befolyásolja, hogy milyen az adott terület beépíthetősége, és milyen a megengedett hasznosítási módja. Az építési előírások alapvetően meghatározzák, hogy egy adott telekre milyen előírások mellett lehet építeni. Telekvásárlás előtt ajánlott az adott területre irányadó helyi építési szabályok megismerése. A települések helyi építési előírásai elérhetőek, illetve nagyon sok esetben már a szabályozási tervek is megismerhetőek az internetről. A járási építéshatóság, illetve a települési főépítészi irodától kaphatunk tájékoztatást a megvásárolandó területre vonatkozó építési előírásokról.

Forrás: https://ugyvedpartners.hu/nezzuk-meg-hogy-milyen-telekingatlant-veszunk/