A HASZNÁLATI MEGÁLLAPODÁS

Beküldte monika - sze, 03/10/2021 - 13:08

 

 

 

 

 

 

 

Gyakran találkozunk olyan ügyletekkel, melynek során osztatlan közös tulajdonú ingatlanon valósul meg egy-egy új lakásépítés, vagy ilyen ingatlanon található a megvásárolni kívánt használt lakás. Hitel és CSOK egyaránt igényelhető ebben az esetben is, ha benyújtjuk az ehhez szükséges Használati megállapodást! Gyakori kérdés, így összefoglaljuk, hogy mit kell tartalmaznia a Megállapodásnak, mire figyeljünk az elkészítésénél.

Használati megállapodás

A Használati megállapodás osztatlan közös tulajdonú, vagyis közös helyrajzi számon lévő ingatlanok használatának megosztásáról szóló szerződés. Ha ilyet kell készíttetnünk a banki finanszírozáshoz, ügyeljünk arra, hogy csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt formában fogadható el.

Kötelező tartalmi elemek

A Megállapodásban szerepelnie kell az ingatlan összes tulajdonosának, haszonélvezőjének, használati jogosultsággal rendelkező személynek. Fel kell tüntetni a legfontosabb személyes adataikat (név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím, állampolgárság, cselekvőképesség). Ha kiskorú vagy gondnokolt szereplő is van, úgy gyámhivatali jóváhagyás is szükséges. A Megállapodást minden szereplőnek beazonosíthatóan alá kell írnia (olvasható név és aláírás) a keltezés helyének és idejének megjelölésével.

Meg kell adni a célingatlan adatait: természetbeni címét, helyrajzi számát.

A Használati szerződés az alábbi információkat rögzíti

  • A társtulajdonosak tulajdoni hányadának mértéke, esetleges haszonélvezeti jog (támogatások igénylésnél a támogatott ingatlanon haszonélvezeti jog alapítása kizáró ok)
  • Adott ingatlanon lévő lakó- és egyéb épületek (tároló, garázs, stb.) helyiségeinek megnevezése, területe, elhelyezkedése, használati jogosultsága
  • A külön használatban álló épületek megközelíthetősége – más személy használatában lévő területen szükséges-e átjárni

Ha a célingatlan közútról nem megközelíthető, akkor a bejárást biztosító ingatlant a zálogkötelembe be kell vonni, például: saját használatú út esetében, bejegyzett szolgalmi út esetén ez nem szükséges

  • Közüzemi mérőórák felszereltsége – önálló mérőórák (fő- és almérő) vannak-e, van-e közösen használt és közös mérőórával rendelkező közüzemi szolgáltatás. Ha igen, úgy rögzíteni kell a felek közötti elszámolás módját. Meg kell adni a mérőóra területi elhelyezkedését (saját vagy más által használt területen található).
  • Telek használata – mely területek kizárólagos használatúak és melyek közös használatúak

A Használati megállapodás kötelező melléklete

Vázrajz – az érintettek által két tanú előtt beazoníthatóan aláírva (szignó nem elegendő), keltezve

A Vázrajzzal szemben támasztott további követelmények:

  • Áttekinthető, olvasható, az utcáról történő megközelítés feltüntetésével
  • A finanszírozással érintett ingatlanilletőség kiemelt jelöléssel határolt (számozás, betűjel, stb.)
  • A Vázrajzon és a Megállapodásban rögzített jelöléseknek, számozásoknak meg kell egyezniük.
  • Telek és épülethatárok méterben történő feltüntetése akkor is szükséges, ha szerepel a méretarány.

Egyéb rendelkezések

  • A Használati megállapodás nem tartalmazhat a jogutódokra vonatkozó kizáró rendelkezést.
  • Ha többlethasználat mutatkozik, a Megállapodásnak ki kell térnie arra, hogy a tulajdonostársaknak a megosztással kapcsolatban többlethasználat jogcímén nincsen egymással szemben követelésük.

Amennyiben a tulajdonostársak a tulajdoni hányadukat meghaladó használatért a másik félnek díjat fizetnek, úgy a Megállapodásban rögzíteni kell ennek mértékét és fizetési módját.

  • január 1. után kelt Megállapodásoknál az ügyvédi ellenjegyzésnek meg kell felelnie az Ügyvédi Törvény előírásainak.

CSOK, illetve támogatások igénylése esetén

Családi otthonteremtési kedvezmény és Otthonteremtési kamattámogatott kölcsön esetén a támogatott személyeknek is rendelkezniük kell az ingatlan használatáról.

A 16/2016 (II.10) Kormányrendelet 43.§ (1) bekezdés v.) pontja és a 17/2016. (II.10) Kormányrendelet 30.§ (1) bekezdés 20. pontja alapján: „annak tényét, hogy a több önálló lakásból álló, osztatlan közös tulajdon esetén a családi otthonteremtési kedvezménnyel érintett lakásra vonatkozóan a támogatott személy kizárólagos használati joga áll fenn, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt, a támogatott személy részére a lakás teljes területének használatára jogosító használati megállapodással” szükséges igazolni a jogosultság feltételeinek meglétét.

Meglévő Használati megállapodásra vonatkozó feltételek

  • Meghatalmazott által aláírt Megállapodás csak akkor fogadható el, ha az ügyvéd vagy közjegyző előtt került aláírásra.
  • Nem fogadható el olyan Megállapodás, amely
  • 10 évnél régebben kelt,
  • Építés, bővítés előtti állapotra vonatkozik,
  • A tulajdonostársak egyike sem azonos a jelenlegi tulajdonosi körrel, még akkor sem, ha a Megállapodás tartalmazza a jogutódlást.
  • Ha a Megállapodásból hiányzik a fentiekben ismertetett tartalmi követelmények valamelyike, akkor banki döntéstől függően a megállapodás utólagosan kiegészíthető vagy új Megállapodást szükséges készíteni.
  • Ha a Megállapodás nem rendelkezik a közüzemi mérőórákról, akkor az összes tulajdonos közös új, beazonosíthatóan aláírt, dátummal ellátott, 2 tanúval ellenjegyeztetett Nyilatkozatban rögzítheti a mérőórák helyzetét. A Nyilatkozat a Használati megállapodás elválaszthatatlan része.
  • A hiányos Vázrajz szintén kiegészíthető utólagosan. Ugyancsak feltétel az összes tulajdonos beazonosítható aláírása, dátum és 2 tanúval való ellenjegyeztetés.
  • Vázrajz helyett elfogadható lehet a Kormányhivatal által kiállított hivatalos térképmásolat is, amennyiben azon a szükséges méretek, valamint aláírások és dátum olvasható formában szerepel.

Forrás: https://hitelnet.hu/hitelek/osztatlan-kozos-tulajdonu-ingatlant-vasarol-...